旧耐震のマンションって本当にダメなの?

ちょっとした不動産屋らしいコラムを(笑)
■新耐震基準と旧耐震基準の判別方法
さて今回は、マンションの耐震基準についてのお話をしていきたいと思います。
マンション購入を検討している人の検討基準をご存知でしょうか?
あるインターネットサイトの調査によると、マンション購入の条件として以下のような点に注目しているそうです。
1:物件の価格
2:立地や周辺環境
3:広さや間取り
4:築年数
5:セキュリティや耐震性能
ここで注目して欲しいのが5の耐震性能です。
耐震性能=「旧耐震基準なのか?」「新耐震基準なのか?」という点を気にする人が増えています。
関東大震災よりも3年早い1920年(大正9年)に施行された「市街地建築物法」というのが耐震基準の始まりだと言われていますが、その後1950年、1971年、1981年と大幅な改正が行われており、2013年現在では1981年の改正後の建物を「新耐震基準」、1981年以前に建築された物件を「旧耐震基準」と呼ぶようになっています。
つまり、多くの方が気にされているのは、該当マンションが1981年(昭和56年)以降に建築された「新耐震基準のマンションなのか?」という点なのです。
■大地震がくると旧耐震マンションは倒壊してしまうのか?
1981年以前の旧耐震マンションでは、「大地震=倒壊」というイメージを持たれている方が多いようですが、必ずしも旧耐震マンションが大地震によって倒壊するとは限りません。
もちろん安全面や損壊面で考えると「新耐震>旧耐震」というのは事実ですが、ある調査会社のデーターをご覧ください。
■新耐震マンション1233棟のうち
・被害なし 630(51%)
・軽微   456(37%)
・小破   135(11%)
・中破    12(1%)
・大破    0(0%)
■旧耐震マンション227棟のうち
・被害なし 108(48%)
・軽微    75(33%)
・小破    40(18%)
・中破    12(1%)
・大破    1(0%)
上記のデーターは、2011年3月の東日本大震災における仙台市内のマンション被害状況です。
このデーターを見る限りでは、「旧耐震=倒壊」というイメージでは無いことが理解頂けると思います。
これは私の勝手な見解なのですが、旧耐震といっても1971年(昭和46年)には、十勝沖大地震の影響もあり、耐震基準が大きく見直されることになり、マンション構造における帯筋などの強化が義務付けられました。これにより、耐震性能も随分と変わっています。
つまり、一言で「旧耐震」といっても1971年以前と以降だけでも、耐震性能には大きな差があることも理解しておくだけでマンション選びの幅が大きく広がるはずです。
■売却時にデメリットになることも想定しておく
凄く極端な言い方になってしまいますが、間取りや立地などが同条件で、1981年の旧耐震マンションと1982年の新耐震マンションの物件があるとします。
築年数でわずか1年の差ですが、単純に「新耐震」と「旧耐震」というだけで、数百万円も価格差があるのであれば、十分に「旧耐震マンションの購入を検討する余地はある」というのが、わたし個人の見解なのです。
しかし、当物件を将来的に売却する考えがあるのであれば、「旧耐震マンション」というのが売却時のネックになることも想定しておくようにしましょう。

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